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公募REITs試點漸近 各方期待制度創新

  業內人士表示,公募REITs是指將不動產資產或權益(包括基礎設施、租賃住房、商業物業等)轉化為流動性較強的公開上市交易的標準化金融產品,具有永續性、權益性和高分紅特征,以不動產資產持續、穩定的運營收益(租金)為派息來源,并面向個人和機構投資者發行。目前,我國類REITs的發展為公募REITs積累了交易結構與商業經驗,有助于我國盡早推出公募REITs產品。

  近幾年,隨著資產證券化的快速發展,房地產投資信托基金(REITs)越來越受到國內各方的高度期待。

  在此前不久召開的2019中國資產證券化年會上,多位業界人士表示,公募REITs的試點有望很快推出。而近日也有業內人士稱,雖然我國尚無標準化的公募REITs產品,但近幾年不斷地探索嘗試,令公募REITs腳步越來越近。

  公募REITs呼聲已久

  實際上,REITs在我國的發展也已經有5個年頭,且呈現出快速增長態勢。

  2014年5月,中信啟航專項資產管理計劃正式發行,這是國內首單物業資產的資產支持專項計劃(以下簡稱“類REITs”),并在深交所掛牌上市。作為證監會REITs試點產品,中信啟航項目正式設立,此舉拉開了中國REITs的序幕。

  此后,國內的類REITs市場逐漸火熱。有統計顯示,截至2019年3月末,我國一共發行了49只REITs產品,發行規模合計989.64億元。而中國證券投資基金業協會此前公布的數據顯示,2018年,類REITs和商業不動產抵押貸款(CMBS)產品快速增長,其中共備案通過類REITs產品16只,同比增長14.29%;備案規模290.97億元,同比增長5.52%。

  但值得注意的是,目前國內試水的類REITs產品幾乎都是以私募形式發行,主要面向為機構投資人,對投資者人數、資金起點均有較高門檻要求,而公募REITs目前僅有幾年前發行的一例。

  2015年6月,中國首只公募房地產投資基金——鵬華前海萬科REITs發行,將中國公募基金投資范圍從股票、債券、現金突破至第四類資產REITs。公開資料顯示,鵬華前海萬科REITs在基金合同生效后的10年封閉運作期內,將以不高于基金總資產50%的比例投資于萬科前海公館股權,以獲取商業物業穩定的租金收益機會。但遺憾的是,首只公募REITs發行后,至今市場上尚沒有新的公募REITs發行。

  從概念上看,REITs是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金,由專門投資機構進行房地產投資經營管理,并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。按照是否面向公眾發行,REITs可分為公募REITs和私募REITs。

  業內人士表示,公募REITs是指將不動產資產或權益(包括基礎設施、租賃住房、商業物業等)轉化為流動性較強的公開上市交易的標準化金融產品,具有永續性、權益性和高分紅特征,以不動產資產持續、穩定的運營收益(租金)為派息來源,并面向個人和機構投資者發行。目前,我國類REITs的發展為公募REITs積累了交易結構與商業經驗,有助于我國盡早推出公募REITs產品。

  政策支持REITs發展

  自20世紀60年代最先在美國推出以來,REITs至今已在40個左右的國家或地區面世。

  從美國市場上看,截至2019年3月末,美國上市REITs共225只,市值合計為1.216萬億美元。其中,權益型REITs市值為1.132萬億美元,占比93%;187只REITs在紐交所(NYSE)上市交易,市值合計為1.084萬億美元。

  從收益率上看,國盛證券分析師劉郁表示,權益型REITs長期回報率高于股票收益率,股息率高于10年期國債收益率。以1989年12月31日為基準,2003年以來,富時Nareit權益型REITs的回報率持續高于標普500。截至2019年3月末,權益型REITs復合年化收益率達11.8%,而道瓊斯工業指數復合年化收益率為7.4%,標普500指數為10.5%,納斯達克指數為9.33%。從股息率上看,1990年以來,權益型REITs股息率在大多數年份高于10年期國債收益率。

  作為國際上成熟且頗受青睞的房地產投融資產品,REITs也被國內各方視為支持住房制度改革、推進住房租賃市場發展的重要工具之一?;平鳵EITs試點和發展,在近幾年得到了從國務院到相關部委的政策支持。

  2015年1月,住房城鄉建設部印發的《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》指出,“將積極推進房地產投資信托基金(REITs)試點?!?016年10月,國務院發布《關于積極穩妥降低企業杠桿率的意見》,進一步明確,支持房地產企業通過發展房地產信托投資基金向輕資產經營模式轉型。2018年4月25日,證監會、住房城鄉建設部聯合印發的《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》再次提出,試點發行房地產投資信托基金(REITs)。

  與此同時,金融系統有關方面,也明確建議和提出大力促進REITs發展。比如在2018年兩會期間,呼吁REITs的提案建議就受到各方矚目。有來自金融系統的全國人大代表在提案中提出,公募REITs對防控金融風險意義重大,建議因地制宜盡快推出公募REITs管理辦法。而在今年年初,上海證券交易所在新年致辭中表示,進一步發揮債券市場直接融資功能,深化債券產品創新,推動公募REITs試點,加快發展住房租賃REITs。深交所方面也同樣提出,深化市場改革創新,加大力度推進公募REITs規則出臺及業務試點,力爭取得進一步突破。

  各方期待制度創新

  在政策支持力度不斷加大的同時,業內人士對于近期公募REITs或將試點抱有很大期望。

  今年3月31日,國務院發展研究中心證券化REITs課題組秘書長王步芳表示,公募REITs首批試點的一批產品近期或將推出,公募REITs有望采取“公募基金+資產支持證券(ABS)”運行模式,試點城市包括北京、上海、深圳、廣州以及雄安新區和海南等。

  從具體模式看,“公募基金+ABS”的運行模式的到不少業內人士的認可。此前,北大光華管理學院發布的REITs研究報告顯示,公募基金+ABS這種模式能夠充分應用現有公募基金和ABS市場的規則和成熟經驗,可以盡快培育和發展REITs市場的管理能力,是適合市場現狀的一個合理方案。

  盡管各方呼聲很高,但不容忽視的是,REITs的發展在我國尚存一些制度和認知問題。

  “REITs現有條件路徑基本具備,但仍存推出障礙?!比?、原證監會主席肖鋼在年初曾撰文提出,制約我國公募REITs發展尚存五大障礙:一是對于REITs屬性的認知困境;二是對REITs與房地產市場價格關系的認知誤區;三是法律法規沒有對REITs作出規定;四是國內租金收益率不高限制REITs發展;五是忽視REITs的資產配置功能。

  肖鋼認為,推動公募REITs必須破解以上五個方面的障礙,走出認識誤區,加快制度改革。比較可行的路徑是,首先,應認定REITs為證券品種;其次,由證券監管部門制定REITs規則,依據證券法和國務院確定的原則,制定有關監管辦法;再次,逐步建立和完善符合我國國情的REITs稅收中性政策體系;然后,先行開展試點;最后,要加強風險防范和投資者?;?。

責任編輯:王佳
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