返回首頁
財經時評CURRENT AFFAIRS
財經時評 / 正文
為何市場對樓市“波動”如此敏感

  4月的樓市數據引發熱議。國家統計局日前發布的2019年4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據顯示,整體來看,4月有67城新建商品住宅價格環比上漲;北上廣深4個一線城市全面上漲。疊加前兩個月的數據回暖,不少人認為樓市正處在升溫區間。

  與此同時,“小陽春”不穩、“盛夏”難期的聲音也不小。業內專家分析認為,4月數據只是2月、3月真實交易的滯后反映(網簽流程復雜),事實上4月置業需求入市放緩了,實際簽約環比下降20%;而與此同時,同比漲幅是建立在去年同期出現了歷史性低點的基礎上,因此不能像部分媒體炒作的那樣被視為風向標。

  從“小陽春”預測,到“小陽春”確立,再到“小陽春”不穩乃至多地嚴控政策出爐后預期小陽春“爽約”或“短壽”,為何輿論導向會在短短兩個月間來回劇烈波動?

  客觀來講,在很大程度上是數據的波動引發了市場情緒。從3月的多城普漲到4月的交易量變化,市場情緒隨之轉向。根據貝殼研究院的統計,4月,一線城市的二手房交易量普遍略低于3月,成交周期仍然較長。而易居克而瑞的統計也顯示,4月,28個城市的成交量出現同比、環比雙雙下降,部分城市的降幅達到3成。

  與此同時,政策從信號分化到逐漸明晰也是重要原因。自中共中央政治局會議重提“房住不炒”以及住建部對2019年一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示之后,調控措施又有收緊趨勢。中原地產研究中心統計數據顯示,4月以來,針對房地產的調控措施超過60次,較前期力度明顯加大。

  當然,除上述客觀存在的影響因素之外,非直接因素的“隱性影響”或許只大不小。

  其一,不重趨勢發展,而過度重視單月波動。數據解讀是一項非常重要的工作,但如果只看同比、環比數據,很容易陷入“只見樹木不見森林”。每個月的數據很難保持完全一致,或上或下的波動背后可能有政策變化、市場變化等多重因素,但也可能只是正常的市場調節,或是某個特定因素的強烈但不可持續刺激下的“應激反應”。在這種情況下,原本的波動在各路解讀下容易被放大,再加上部分機構出于自身利益的輿論引導,部分媒體的模仿型、跟風型報道,很容易在一時間給人“草木皆兵”之感。

  這一局面需要更加審慎地判斷趨勢性發展。無論是價格限制、程序限制乃至政策性限制,商品房買賣的流動性較差,作為投資標的并非最優,關注短期更非正解。在行情忽冷忽熱的背后,“求穩”的政策邏輯、轉型期的宏觀經濟邏輯、風險回避偏好加強的金融機構邏輯以及人口增速放緩乃至可能迎來拐點的人口邏輯,均在指向樓市的轉型期。盡管出于市場的正常波動,價格的上上下下仍會存在,但動輒用“轉向”來描述未免過于緊張。

  其二,替代性政策尚未收到明顯成效。所謂替代性政策,主要是指在住房領域,優質穩定的保障型住房供給、可承受價格范圍的長租公寓供給、租售同權等制度的“有效落實”等方面。過去幾年,各級政府都在大力推廣上述對于搶購商品房的替代性方案,也取得了不少成效,但在傳統文化、長期以來的房價上漲“信念”、替代性制度仍存在種種問題的背景之下,仍未能形成真正有力的“競爭選項”。應當說,在一段時間內,房價的平穩甚至微幅下探會讓市場更加“冷靜”,但哪怕是正常的市場波動或限制性政策“到期退出”,也容易引發過度關注。

  這就要求保持政策定力。一方面,市場應當對政策落地抱有正確預期,既無需過度理想化,也不能要求短期見效。為了避免強壓政策反彈,尋求商業可持續、政策可承受、市場可接受的方案需要一定時間。另一方面,政府也當加速推進各項替代性方案的執行細則和規范,為中長期的替代性方案落地提供有效支撐。

  其三,替代性投資渠道尚未健全。除了穩住剛需的“搶跑心態”,并切實保障民生之外,同樣重要的是抑制投機。而投機資金的重點則不在于政策如何引導,而在于樓市是否最有利可圖;同樣對于地方政府而言,土地財政依賴是“飲鴆止渴”的道理并不難理解,但更重要的是如果缺乏其他有效支撐經濟的支柱產業,捉襟見肘之下并無太多選擇的余地。

  實際上,盡管杭州、深圳等多地的房價近年來整體仍是逐漸走高,但更為投資主體等關注的是當地企業的蓬勃活力和產業的健康發展;而股市大熱之時,賣房炒股的例子固然極端,且對于普通投資者而言不值得鼓勵,但也是其他投資渠道分流樓市資金的一個切實證明。

  其實,類似的事件遠不只存在于樓市。從宏觀經濟數據到貨幣政策預期,從股市行情波動到某個行業政策變化的影響,各領域稍有風吹草動,就不乏種種聳人聽聞的預測、煞有介事的分析、同質化的報道等。這背后看似是直接因素的作用,但同樣重要的是市場對政策定力、中長期改革走向預期的不確定性和分化。而無論是市場分析者還是政策制定者,都需要透過現象看本質,對這種變化的內涵保持真正的敏感。

責任編輯:王佳
相關稿件